Переход на ОСИ: пошагово, со сроками

С 17 сентября 2025 года форм управления домом осталось две: объединение собственников имущества (ОСИ) и непосредственное совместное управление (НСУ). НСУ доступно домам не более чем на 36 помещений, остальным остаётся ОСИ. Простое товарищество упразднено. КСК и управляющие компании формой управления больше не являются: это субъекты управления, которых дом нанимает по договору.

Шаг 1. Инициатива и реестр площадей

Собрание созывает действующее собрание собственников, совет дома или инициативная группа не менее чем из 10 % собственников. До того как объявлять дату, соберите реестр помещений с площадями. Голос считается по доле площади, а не по количеству квартир, и без этого списка вы просто не знаете, кого нужно собрать, чтобы набрать 51 %.

Считайте сразу в метрах. Если общая площадь помещений дома — 8 400 м², то 51 % это 4 284 м². Дальше вопрос только в том, чьи это метры.

В реестр входят не только квартиры. Нежилые помещения, паркинги и кладовые — это тоже площадь и тоже голоса. Голосует собственник; арендатор не голосует.

Шаг 2. Уведомление за 5 дней

Собственников уведомляют не позднее чем за 5 дней до собрания — раньше на это отводилось 10. Уведомить можно по SMS и по электронной почте: это законный способ, а не «на словах передали».

Шаг 3. Собрание в трёх форматах

Собрание проводится очно, заочно и онлайн одновременно, а результаты трёх форматов складываются в один подсчёт. Решение принимается 51 % голосов, посчитанных по долям площади. По вопросам, которые касаются отдельного подъезда, допускаются раздельные решения по подъездам.

Три формата — это не выбор одного из трёх. Кто-то пришёл во двор, кто-то заполнил бюллетень дома, кто-то проголосовал онлайн. В подсчёт идёт сумма.

Шаг 4. Протокол

Протокол собрания приравнен к официальному документу, а его подделка влечёт уголовную ответственность. Отсюда практическое требование: подсчёт должен быть воспроизводим. Из протокола и приложений к нему должно быть видно, кто голосовал, какой площадью, в каком формате и когда.

Шаг 5. Регистрация юридического лица

ОСИ регистрируется как юридическое лицо и действует на основании типового устава: типовые уставы ОСИ и КСК утверждены 6 октября 2025 года, писать свой текст с нуля не нужно. Сведения о субъекте управления попадают в единый электронный реестр, который ведёт жилищная инспекция.

Шаг 6. Два счёта за 15 рабочих дней

После регистрации у председателя есть 15 рабочих дней, чтобы открыть два счёта. Дальше деньги дома живут по правилу 30/70: не более 30 % на управление и не более 70 % на содержание общего имущества. Председатель избирается на 3 года.

Шаг 7. Приёмка документов

Последний шаг — принять документы у того, кто вёл дом до вас: у КСК или у застройщика, если дом новый. За непереданные дому документы застройщику грозит штраф до 400 МРП — это 1 730 000 ₸ при МРП 4 325 ₸.

Что чаще всего срывает переход

• Реестр площадей собран по памяти, а не по документам — доли посчитаны неверно.
• Уведомление ушло за три дня вместо пяти или ушло не всем.
• Считали квартиры, а не площадь, и объявили решение при большинстве «по головам».
• Протокол показывает итог, но не показывает, как он получился.
• Счета не открыты в 15 рабочих дней — это уже штраф лично председателю.

Сроки на одной странице