Жартылай қоныстанған үйді қалай басқару керек?

Пәтерлердің жартысы сатылмаса да, жаңа үй жарты үйге айналмайды. Лифт, өрт автоматикасы, сорғы, шатыр және сыртқы жарық бүкіл ғимаратқа қызмет етеді, ал шешімдерді тіркелген барлық пәтер мен тұрғын емес үй-жайдың меншік иелері, соның ішінде құрылыс салушы қабылдайды.

Сондықтан жұмыс істейтін үлгі қоныстану пайызынан емес, үш тізілімнен басталады: әр үй-жай кімге тиесілі, сол құқыққа қанша дауыс байланыстырылған және оның алаңына шығынның қандай үлесі түседі. Осы шамаларды араластырсаңыз, үй ақшасыз қалады немесе оңай дауланатын хаттама алады.

Сатылмаған пәтер кондоминиумнан шығарылмайды

Сатылмаған пәтер меншік құқығы кімнің атына тіркелсе, соған тиесілі, әдетте ол тапсырыс беруші немесе құрылыс салушы болады. Мұндай пәтер иесіз мүлік деп саналмайды, есептеудің бөлімінен жоғалмайды және құқықтық мәртебе алу үшін болашақ сатып алушыны күтпейді.

Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңының 34-бабы пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың, тұрақ орындары мен қоймалардың барлық меншік иесін кондоминиум қатысушыларына жатқызады. Жаңа үй үшін бұл қарапайым жағдайды білдіреді: алғашқы құқықтар тіркелгеннен кейін бір ғимаратта сатып алушы меншік иелері мен құрылыс салушы меншік иесі қатар болады. Әрқайсысында ортақ мүлікке құқық және оны күтіп ұстау міндеті туындайды.

Сату бөлімінің кестесін меншік иелерінің тізілімі деп қабылдамаңыз. Брондау шарты, алдын ала шарт, болашақ сатып алушының толық төлемі, тіпті оған кілттің берілуі де құқықты мемлекеттік тіркеуді алмастырмайды. Құқық тіркелгенге дейін құқық иесі ретінде көрсетілген тұлға дауыс береді және төлейді. Тіркелгеннен кейін осы құқықтар мен міндеттер пәтермен және ортақ мүліктегі тиісті үлеспен бірге сатып алушыға өтеді.

Үйдің жұмыс тізілімінде әр нысан бойынша кемінде мына өрістер болуы керек:

• үй-жайдың нөмірі мен түрі;
• пайдалы алаңы және тіркелген үлесі;
• құқық иесі, ЖСН немесе БСН және құқық тіркелген күн;
• хабарлама жіберуге арналған байланыс дерегі;
• өкіл өкілеттігінің негізі;
• төлеуші өзгеретін күн.

Дербес нысан ретінде әлі тіркелмеген үй-жайларды бөлек белгілеңіз. Заңда көзделген алғашқы сату жағдайын қоспағанда, пайдалануға қабылдау актісінде, жобалық құжаттамада және кондоминиум объектісінде көрсетілмеген үй-жайларды сатуға заң тыйым салады. Excel кестесіне жол қосып, дауыс жасай алмайсыз. Алдымен тіркелген нысан мен құқық пайда болады, содан кейін ғана дауыс туындайды.

Құрылыс салушы барлық үй-жайы үшін дауыс береді

Құрылыс салушы өзіне тиесілі әр пәтердің немесе тұрғын емес үй-жайдың меншік иесі ретінде дауыс береді. Бір тұлғаның бірнеше үй-жайы болса, дауыс саны сол үй-жайлардың санына сәйкес келеді. Заңды тұлғаның бір өкілі өкілеттігін көрсетіп, осы дауыстардың бәрін бере алады, бірақ тіркеу парағында және қорытындыда оларды нақты үй-жай нөмірлерімен байланыстыру қажет.

Бұл ережені «құрылыс салушының бір БСН-ы бар, демек бір дауысы ғана бар» деген сөзбен жиі бұрмалайды. Мұндай қисын ондаған пәтерді жиналыстан шығарып, кворумды кейіннен өзгертіп жібереді. Қарама-қарсы қате де қауіпті: тиісті жиналыстың құзыретін тексермей, үйді басқару мәселелері бойынша тұрақ орнын немесе қойманы бөлек дауыс деп санау. Заң пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлар иелерінің шешімдерін тұрақ орындары мен қоймаларды күтіп ұстау жөніндегі шешімдерден ажыратады.

Жалдаушы, тіркелген құқығы жоқ үлескер және сату бөлімінің қызметкері өз атынан дауыс бермейді. Меншік иесінің өкілі өкілеттігін растайтын құжаты болғанда ғана қатысады. Заңды тұлға үшін жарғы, бұйрық немесе сенімхат бойынша кім әрекет ететінін, құжаттың мерзімін және күн тәртібіндегі мәселелер бойынша дауыс беру құқығын тексеріңіз. Негіздің көшірмесін хаттамаға қол қойғаннан кейін іздейміз деп қалдырмай, жиналыс материалдарына тіркеңіз.

Бір пәтерге ортақ меншік құқығы да бірнеше дауыс тудырмайды. Екі немесе одан көп адам иелік ететін пәтердің бір дауысы бар, ал ортақ меншік иелері оны кім білдіретінін алдын ала анықтайды. Әйтпесе бір отбасы қорытындыға байқаусызда екі рет енуі мүмкін.

Жазбаша сауалнама өтіп жатқанда пәтер сатылса, бақылау күні керек. Бастамашы дауыс беру сәтіндегі құқықты тексеріп, сатушы мәмілеге дейін, ал сатып алушы одан кейін дауыс берген болса, бір пәтер бойынша екі парақты есепке алмауы тиіс. Даулы жағдайда құқықтың ауысуы тіркелген күнді құжаттап, қатысушылар құрамы бекітілген таңдалған сәтте өкілеттігі болған құқық иесінің бір дауысын қабылдаған қауіпсіз.

Кворум қоныстануға емес, құқыққа қарай есептеледі

Кәдімгі жиналысқа пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың жалпы меншік иелерінің жартысынан көбі, оларға тиесілі үй-жай саны ескеріліп қатысқанда кворум болады. Бос пәтер дауыстардың жалпы көлеміне кіреді. Үйге көшіп келген адамдардың, коммуналдық қызметке ашылған дербес шоттардың немесе берілген кілттердің саны кворумға әсер етпейді.

Тұрғын емес үй-жайы жоқ, 120 пәтерлі үйді алайық. Құрылыс салушының 62 сатылмаған пәтері бар, 58 пәтер сатып алушылардың атына тіркелген. Жалпы көлем 120 дауыс, сондықтан жалпы кворум үшін кемінде 61 дауыс қатысуы керек. Өкілеттігі расталған құрылыс салушы өкілі сатып алушыларсыз да 62 дауыс беріп, заңды жиналыс аша алады. Бұл арифметиканың заңды нәтижесі, бірақ құрылыс салушының мүддесін барынша анық ашуды талап етеді.

Енді мысалды өзгертейік: құрылыс салушы тағы 30 пәтер сатты, бірақ жиналыс тізілімі жаңартылмады. Ескі тізім оған 32 дауыстың орнына 62 дауыс беріп, жалған кворум жасайды. Дұрыс қойылған қолдар құқық иелерінің қате құрамын түземейді. Әр жиналыс алдында тіркелген құқықтар туралы деректерді нақты күнге бекітіп, алдыңғы тексеруден кейін өткен сатылымдармен салыстырыңыз.

Дауыс саны мен алаң үлесі әртүрлі сұраққа жауап береді. 33-бап ортақ мүліктегі үлесті нақты үй-жай алаңының барлық үй-жай алаңының жиынтығына қатынасы арқылы анықтайды. Бұл үлес қаржылық жүктемені және ортақ мүлікке құқықты бөлу үшін қажет. Жалпы кворум үшін заң меншік иелерінің және оларға тиесілі пәтерлердің немесе тұрғын емес үй-жайлардың санын қолданады. Үлкен пәтер алаңының көлеміне бола екі дауысқа айналмайды.

Кейбір мәселелер бойынша заң жай көпшілікті емес, қатысушылардың немесе келісім бергендердің жоғары санын талап етеді. Бұл мүлік пен ақшаға едәуір әсер ететін шешімдерге қатысты. Бір межені бүкіл күн тәртібіне қолданбаңыз. Жұмыс кестесінде әр шешім тұжырымының жанында өз құқықтық межесі, қатысқан дауыс саны, «жақтаған», «қарсы» және қалыс қалған дауыс саны тұруы керек.

Күндізгі жиналыс кворум жинамаса, жазбаша сауалнама белгіленген мерзімде дауыстарды жинауға мүмкіндік береді. Қолданыстағы 43-бап бойынша сауалнама парағы сауалнама жарияланған күннен бастап бес күнтізбелік күн ішінде әр меншік иесіне жіберіледі, ал сауалнаманың өзі әдетте екі айдан аспайды. Меншік иесі сәйкестендіріліп, нәтиже тіркелсе, электрондық дауыс беруге рұқсат етіледі. Ол нашар тізілімді түземейді: қате анықталған қатысушының цифрлық қолтаңбасы қате дауысты сенімді түрде растап қана қояды.

Бос пәтерлер де үй шығынын төлейді

Құрылыс салушы үйді пайдалануға қабылдау актісі тіркелгеннен кейін сатылмаған үй-жайлар үшін төлеуге міндетті. 34-баптың 4-тармағы ағымдағы, жинақ және нысаналы жарналарды, тұрақ орындары мен қоймаларды күтіп ұстау жарналарын, сондай-ақ кешіктірілген жағдайда өсімпұлды тікелей атайды. Заңда тұрғынның, жиһаздың немесе жөндеудің жоқтығына байланысты жеңілдік жоқ.

Мұнда да шығынның екі түрін ажыратқан дұрыс. Пәтер ішіндегі жеке тұтыну жеткізушімен жасалған шарт және есепке алу аспаптары бойынша есептеледі. Бос пәтерде су жабылып, тұтыну болмаса, тиісті шот нөл болуы мүмкін. Үйді басқаруға арналған ағымдағы жарна диспетчерлік қызметті, ортақ аймақтарды тазалауды, инженерлік жүйелерді, өрт қауіпсіздігін, ортақ мүлікке жұмсалған коммуналдық ресурстарды және бекітілген сметаның басқа баптарын төлейді. Бұл шығындар пәтерде біреу түнеп жүргеніне қарамастан туындайды.

Есептеу қоныстанған отбасылар арасында тең бөлінбей, алаң мен тіркелген үлес бойынша жасалады. Мысалдағы бүкіл бюджетті сатылған 58 пәтерге ғана бөліп, сатылым аяқталған соң тарифті азайтамыз деп уәде беруге болмайды. Ондайда сатып алушылар құрылыс салушының үлесін уақытша төлейді, ал заң оны сатылмаған пәтерлердің меншік иесіне жүктейді.

Бақылау үшін ай сайын қайталанатын мына салыстыру жеткілікті:

Начислено по дому = сумма начислений по всем помещениям
Доля застройщика = сумма начислений по помещениям, зарегистрированным на застройщика
Оплачено застройщиком = сумма поступлений с его идентификатором плательщика
Долг на конец = долг на начало + доля застройщика - оплачено застройщиком

Есепке есептеу күніндегі үй-жайлар тізілімін, бекітілген мөлшерлемені, шот көшірмесін және төлемдердің талдамасын тіркеңіз. Пәтерлер бойынша егжей-тегжейі жоқ «құрылыс салушы, 62 пәтер» шоты қолайсыз: әр сатылымнан кейін бухгалтер қай нысан бойынша қарыз қалғанын анықтауға мәжбүр болады. Пәтерлік тізілім сатып алушыға таза қалдықты беруге, ал ескі қарызды бұрынғы меншік иесінде қалдыруға мүмкіндік береді.

Міндетті жарналарды құрылыс салушының үйді «қоныстанғанға дейін» тегін күтіп ұстаймыз деген уәдесімен алмастырмаңыз. Ол мердігерлерге тікелей төлесе де, смета, шешімдер және есептілік үйдің қандай қызмет алғанын және оны кім төлегенін көрсетуі керек. Әйтпесе тапсырылғаннан кейін тұрғындар тарихы жоқ шарттар, түсініксіз қалдықтар және ешкім бекітпеген тариф алады.

Смета қоныстану кезеңін ескеруі керек

Жартылай қоныстанған үйдің сметасы бүкіл ғимаратты қауіпсіз пайдалануды қамтуы керек, бірақ өзгермелі қызметтердің көлемін нақты жүктемеге байланыстыруға болады. Үй сатылмаған қабаттардағы өрт жүйесін өшіре алмайды, ал жабық холды тазалау жиілігін немесе тұрмыстық қалдық шығару көлемін қоныстануға қарай қайта қараған орынды.

Шығындарды тұрақты және өзгеретін деп бөліңіз. Тұрақты шығындарға әдетте аварияға дайындық, лифт пен өртке қарсы жүйелерге міндетті қызмет көрсету, ең аз диспетчерлік қызмет, қауіпсіз түрде пайдаланудан шығаруға болмайтын аймақтарды жарықтандыру және жылыту кіреді. Өзгеретін бөлік нақты ашылған кіреберістерге, жұмыс істеп тұрған секцияларға, тұрғындар ағыны мен қалдық көлеміне байланысты. Мұндай бөлу сату бөліміне ыңғайлы пайызға емес, шарттар мен техникалық талаптарға сүйенуі керек.

Жылдық смета үй қанша жұмсауы керек деген сұраққа жауап береді, ал төлем күнтізбесі ақшаның қашан қажет болатынын көрсетеді. Жаңа кешенде бұл кестелер жиі қабыспайды: жылыту маусымы бірден басталады, сатып алушылардың төлемі біртіндеп түседі, ал құрылыс салушы тоқсанына бір рет ірі сомамен төлейді. Басқарушы кассалық алшақтықты алдын ала көріп, меншік иесінен ай сайынғы жарнаны белгіленген мерзімде талап етуі керек, мердігерлердің ақшасы есебінен оған несие бермеуі тиіс.

Сатылымның төрт сценарийін тексеріңіз: жаңа мәміле жоқ, жоспарлы қарқын, жедел сату және табысталған пәтерлерді тіркеудің кешігуі. Әр сценарийде үйдің жалпы бюджеті өздігінен өзгермейді, құрылыс салушы мен жаңа меншік иелері арасындағы есептеулердің бөлінуі өзгереді. Жаңа секция ашылса немесе қызметтің нақты көлемі өссе, сметаға өзгерісті құзыретті органның шешімімен рәсімдеңіз.

«Пәтерлердің 70 пайызы қоныстанғанша басқаруды құрылыс салушыда қалдыру керек» деген кең тараған кеңестің сенімді негізі жоқ. Сатылым пайызы коммерциялық бөлімге ыңғайлы, бірақ ол ортақ мүлікті күтіп ұстау міндетін де, меншік иелерінің басқару нысанын таңдау құқығын да анықтамайды. Үй маркетинг есебі жасалған күннен емес, пайдалануға берілген күннен бастап жұмыс істеуі керек.

Басқаруды соңғы сатылымға дейін кейінге қалдыруға болмайды

Үйде бірнеше құқық иесі пайда болып, кондоминиум құрылғаннан кейін меншік иелері басқару нысанын таңдай алады. Реформа екі нысанды қалдырды: тікелей бірлесіп басқару және мүлік иелерінің бірлестігі. Соңғы сатылымды күту тұрғындардың ортақ мүлікті өздері таңдаған шешім және ақша бақылауы жүйесінсіз пайдалану кезеңін ғана ұзартады.

36 және одан көп пәтері бар үйде тікелей бірлесіп басқару таңдалса, меншік иелері жиналыс хаттамасының негізінде басқару субъектісін тартады. МИБ мемлекеттік тіркелгеннен кейін заңды тұлға мәртебесін алады және үлгілік жарғы бойынша жұмыс істейді. Басқару нысанын және кәсіби басқарушыны таңдауды араластырмау керек: МИБ басқарушыны жалдай алады, ал ірі үйдегі тікелей басқару бәрібір басқару субъектісін қажет етеді.

Бастамашы меншік иелеріне жиналыстың нысаны, күні, орны және күн тәртібі туралы бес күнтізбелік күн бұрын хабарлайды. Хабарлама қолжетімді жерлерде, таңдалған цифрлық объектіде немесе меншік иелері берген байланыс деректері арқылы орналастырылады. Жартылай сатылған үйде лифтідегі бір хабарландыру жеткіліксіз: құрылыс салушы, инвесторлар және әлі көшпеген сатып алушылар да меншік иелері болып қалады және заңда көзделген хабарламаны алуы тиіс.

Алғашқы жұмыс жиналысына жиырма мәселе жүктемеген жөн. Өзара байланысты шешімдер жиынтығын қабылдау керек: басқару нысаны, үй органдары, қажет болса басқару субъектісі, жылдық смета, жарна мөлшері, есеп беру тәртібі және құжаттарды сақтау орны. Меншік иесі «әртүрлі мәселелер» деген атауды емес, өз дауысының нақты салдарын көруі үшін тұжырымдар хабарлама жіберілгенге дейін дайындалады.

Құрылыс салушы үй-жайларға иелік етіп тұрған кезде процесті бастауға және дауыс беруге құқылы. Бірақ басқаруды тапсыру оның кепілдік міндеттемелерін, жарна бойынша қарызын немесе техникалық құжаттаманың толықтығына жауапкершілігін жоймайды. Бұл бағыттар қатар жүріп, бөлек актілермен аяқталуы керек.

Пәтерлердің жартысын сату бақылауды автоматты түрде бермейді

Заңда пәтерлердің 50, 70 немесе 100 пайызы сатылғаннан кейін басқару құрылыс салушыдан сатып алушыларға өздігінен өтетін нүкте жоқ. Дауыстар құрамы өзгереді, бірақ төрағаның, МИБ-тің немесе тартылған басқару субъектісінің өкілеттігі тек көзделген шешім мен құжаттарды рәсімдеу арқылы өзгереді. Сондықтан сату бөлімінің «үйді қоныстанғаннан кейін тапсырамыз» деген сөзі құқықтық оқиғаны сипаттамайды.

Үш процесті ажыратыңыз. Біріншісі жеке пәтерге құқықтың ауысуы: жаңа меншік иесі тіркелген күннен бастап сол пәтерге байланысты дауыс, үлес және төлеу міндетін алады. Екінші процесс үйді басқаратын нысан мен тұлғаларды таңдауға қатысты: оны жиналыс рәсімдейді. Үшінші процесс жобалық, атқарушылық және пайдалану құжаттарын тапсыруды қамтиды: құрылыс салушы оны таңдау жасалғаннан кейін белгіленген мерзімде актімен өткізеді. Бұл процестер әр күнде өтуі мүмкін және бірін-бірі алмастырмайды.

Ортақ мүлік те үй толық сатылғаннан кейін жеке «соңғы акт» бойынша тұрғындардың меншігіне айналмайды. Ол пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың, тұрақ орындары мен қоймалардың меншік иелеріне олардың үй-жайға құқығынан ажырамайтын ортақ үлестік меншік құқығымен тиесілі. Акт меншік иелеріне өздеріне онсыз да тиесілі баспалдақ пен шатырды сыйлау үшін емес, құжаттарды, жабдықты және нақты жауапкершілікті таңдалған басқару құрылымына беру үшін керек.

Құрылыс салушы әзірге дауыс көпшілігін ұстаса да, сатып алушылар хабарлама алуға, қатысуға, заңда көзделген құжаттарды сұратуға және ерекше пікірін тіркеуге құқылы. Сатылымдар дауыс арақатынасын өзгерткенде, меншік иелері қажетті межені сақтап, төрағаны, басқару нысанын немесе басқару субъектісін ауыстыру мәселесін жиналысқа шығара алады. Ескі шарт байланысты компанияға меншік иелерінің кейінгі заңды шешіміне қарамастан үйді мәңгі басқару құқығын бермеуі керек.

«Тапсыру күнін» кілт беретін бір салтанат ретінде жоспарламаңыз. Өтпелі журналды бөлек жолдармен жүргізіңіз: әр сатып алушыны тіркеу, есептеуді өзгерту, дауыстарды жаңарту, органдарды сайлау, МИБ-ті тіркеу, шот ашу, шарт жасау, құжат алу және ескертулерді жабу. Әр жолға күн, негіз, жауапты адам және растаушы файл керек. Сонда бір жабдық паспортының жоқтығы есептеуді тоқтатпайды, ал басқарушының ауысуы кепілдік талабын өшірмейді.

Сатып алушылар өтпелі кезең шарттарын алғашқы жиналыста анықтағаны дұрыс. Мысалы, үй кеңесі ай сайын сатылған үй-жайлар үлесін, ашық ескертулері бар құжаттар тізімін, артық дербес деректерді ашпай әр ірі меншік иесінің қарызын және басқару шартын қайта қарау мерзімін жариялайды. Бұл заңда жаңа меже жасамайды, бірақ сатылымның коммерциялық пайызы нақты шешімдерді алмастырмайды.

Егер басқарушы компанияны ұйымдасқан жиналыс пайда болғанға дейін құрылыс салушының өзі тағайындаса, оның өкілеттік негізін, шарттарын, шоттарын және төлем талап еткен кезеңін тексеріңіз. Тазалау жұмысының орындалуы компанияға сметаны мерзімсіз анықтау құқығын бермейді. Сонымен қатар тексеруден бас тарту үйге көрсетілген қажетті қызметтерді тегін етпейді: расталған шығындарды даулы өкілеттіктен ажыратып, кейінгі басқаруды дұрыс рәсімдеу қажет.

Жаңа органдарды сайлау мен олардың шоттарға, шарттарға және диспетчерлік қызметке нақты қол жеткізуі арасындағы үзіліс ең қауіпті. Хаттамада төлем деректемелерін, өтінімдер тізілімін, техникалық үй-жайлардың кілттерін және авариялық қызмет байланыстарын қабылдайтын адамды алдын ала тағайындаңыз. Бұрынғы оператор өкілеттігі тоқтайтын және жаңа оператор өкілеттігі басталатын уақытты көрсетіңіз. Әйтпесе екі компания бір айға қатар есеп шығарып, түнгі аварияны екеуі де өзгенің жауапкершілігі деп санайды.

Дауысы басым құрылыс салушы ашық хаттаманы талап етеді

Құрылыс салушының ірі дауыс пакеті оны қатысу құқығынан айырмайды, бірақ оның пайдасына қабылданған кез келген шешім басқа меншік иесі дауыс беру барысын ауызша түсіндірмесіз қалпына келтіре алатындай рәсімделуі керек. Басымдықты жасырудың мәні жоқ: ол құқықтар тізілімінен көрінеді және даудағы алғашқы дәлел болады.

Байланысты басқарушы компанияны таңдауды, оның сыйақысын бекітуді, ортақ мүлікті қабылдауды және құрылыс кемшіліктерін жою шығыны туралы шешімді өте мұқият рәсімдеңіз. Дауыс беруге дейін тараптардың байланысын ашып, шарт жобасын, мерзімін, бағасын, бұзу негіздерін және қызмет көрсету мен кепілдік жөндеу арасындағы шекараны көрсетіңіз. Заң немесе ішкі құжаттар құрылыс салушыдан қалыс қалуды талап етпесе, оның дауыстарын өз бетіңізше сызып тастауға болмайды. Мүдделілікті тіркеп, сатып алушылардың пікірін бөлек жинауға болады.

Хаттама тексеруге болатын сұрақтарға жауап беруі керек:

• бақылау күні әр қатысушыға қандай үй-жайлар тиесілі болды;
• заңды тұлғаны кім және қандай негізде таныстырды;
• әр меншік иесіне қалай хабарланды;
• әр мәселеге қандай меже қолданылды;
• әр нұсқаға қанша дауыс берілді;
• есепті қандай қосымшалар растайды.

Залда алпыс екі дауысы бар бір өкіл отырса, «шешім бірауыздан қабылданды» деп жазбаңыз. Қатысқан үй-жайлар санын, дауыс бөлінісін және ірі пакеттің меншік иесін көрсетіңіз. Қатысушылардың бірауыздылығы мен үйдегі барлық меншік иесінің қолдауы екі бөлек ұғым.

Тағы бір нашар тәжірибе, басқару шартына жиналысқа дейін қол қойып, кейін оны «мақұлдату». Алдымен меншік иелері өз құзыреті шегінде шешім қабылдайды, содан кейін уәкілетті тұлға бекітілген талаптармен құжатқа қол қояды. Кері тәртіп дауыс беруді көрініске айналдырып, қол қоюшының өкілеттігі туралы дауды қалдырады.

Тапсыру актімен және мүлік тізімдемесімен өтеді

Басқару нысаны немесе тікелей басқару кезіндегі басқару субъектісі таңдалғаннан кейін құрылыс салушы құжаттаманы отыз күнтізбелік күн ішінде акт бойынша тапсыруы керек. Кондоминиум объектісі тіркелгеннен кейін алты ай ішінде нысан немесе субъект таңдалмаса, құжаттар тұрғын үй инспекциясына беріледі. Бұл мерзімдер сатылған пәтер пайызына емес, құқықтық оқиғаларға байланысты.

Заңның 31-бабы берілетін материалдардың ішінде сараптаманың оң қорытындысы мен түзетулері бар, жобалаушы ұйым куәландырған жобалық құжаттама көшірмелерін, атқарушылық техникалық құжаттаманы, қосымшалары бар пайдалануға қабылдау актісін, жер учаскесінің құжатын және жабдық паспорттарын атайды. Актіге ортақ мүліктің түгендеу тізімі қосылады. Тізімдемесі жоқ бір «техникалық құжаттар» бумасы жеткіліксіз.

Қабылдау матрицасын төрт мәртебемен жасаңыз: алынды, толық емес алынды, қолданылмайды, алынбады. Әр құжатқа күнін, пішімін, парақ немесе файл санын, нұсқасын, жауапты адамды және ескертуді көрсетіңіз. Электрондық файлдың хэші немесе кемінде өзгертілмейтін жүктеу журналы қай нұсқа берілгенін дәлелдеуге көмектеседі.

Техникалық қабылдауды құжат қабылдаудан бөлек жүргізіңіз. Үй кеңесі мен инженер түгендеу тізімі бойынша шатырды, жертөлені, сорғы бөлмесін, электр қалқанын, лифт үй-жайын, өрт жүйелерін және абаттандыруды аралайды. Олар ақауды, орнын, фотосын, салыстырылған құжатты, жауапты тарапты және жою мерзімін тіркейді. Құжаттарды алу актісіне қойылған қол жасырын немесе анықталған құрылыс кемшіліктері бойынша талаптан бас тартуды білдірмеуі тиіс.

Топ тек бумалардың барын тексерсе, «шағымымыз жоқ» деген тұжырымды қабылдамаңыз. Ненің қабылданғанын, қандай айырмашылықтар қосымшаға енгізілгенін және қандай кепілдік талаптар сақталатынын нақты жазыңыз. Сатылмаған пәтерлер құрылыс салушыда тағы бір жыл қалуы мүмкін, бірақ ортақ мүлік пен құжаттардың толық жиынтығы таңдалған үй басқаруына белгіленген мерзімде беріледі.

Әр сатылым тізілімді кідіріссіз өзгертуі керек

Пәтер сатылғанда үш жазба автоматты түрде өзгерсе, басқару тұрақтанады: дауыс беру құқығы, жарна төлеуші және хабарлама алатын байланыс. Бухгалтерия, сату бөлімі және жиналыс хатшысы бөлек кестелерді айына бір рет жаңартса, үй қарызды міндетті түрде қате тұлғаға есептейді немесе бұрынғы меншік иесін дауыс беруге жібереді.

Құқықтың тіркелгені расталған күнге арналған процесті бекітіңіз. Жауапты қызметкер қабылданған есептік күн ережесі бойынша бұрынғы меншік иесінің есептеуін жабады, сатып алушыға дербес шот ашады, заң бойынша құқықпен бірге өтетін міндеттемелерді ғана көшіреді, дауыстар тізілімін жаңартады және өзгеріс негізін сақтайды. Құрылыс салушының ескі қарызын кіріс қалдығының бір жолымен сатып алушыға байқатпай көшіруге болмайды.

QABAT үй-жайлар тізілімін, үлестерді, меншік иесін электрондық цифрлық қолтаңбамен тексеруді, аралас дауыс беруді және әрекеттер журналы бар электрондық хаттаманы бір жүйеге жинайды. Жартылай қоныстанған үй үшін бұл дәл сату сәтінде пайдалы: басқарушыда дауыс пен төлеуші өзгереді, ал шешім тарихы жиналыс күні пәтерге кім иелік еткеніне байланыстырылып қалады.

Ай сайын төрт қорытындыны салыстырыңыз: кондоминиум объектісіндегі үй-жайлар, тіркелген құқықтар, тізілімдегі дауыстар және дербес шоттар. Кез келген айырмашылықтың міндетті түрде жауапты адамы мен түзету мерзімі болуы керек. Келесі сатылым жиналыс алдындағы кеште тіркелгенде, осы төрт санның реті басқарушы компанияның әдемі таныстырылымынан маңыздырақ болады.