Үйдің ортақ мүлкі және жеке меншік шекарасы

Шатырдан су аққанда, дүкен ішіндегі құбыр жарылғанда немесе аула бүлінгенде шығынды кім төлейтінін «мұны кім пайдаланады» деген қағидамен шешуге болмайды. Шығынды мүліктің меншік иесі төлейді, ал ортақ меншік бойынша шешім қабылдау мен шығындарды бөлу кондоминиум ережелеріне бағынады. Үй ортақ және жеке мүліктің нақты шекарасын белгілемейінше, кез келген смета өзгенің шаршы метрі үшін тартысқа айналады.

Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңы дара меншікте тұрмайтын кондоминиум бөліктерін ортақ мүлікке жатқызады: қасбеттер, кіреберістер, дәліздер, баспалдақтар, лифтілер, шатырлар, кіреберіс топтарының күнқағарлары, шатыр астылары, техникалық қабаттар, жертөлелер, үйге ортақ инженерлік жүйелер мен жабдықтар, пошта жәшіктері, жер және абаттандыру элементтері. Алайда бұл тізімді әр жағдайға дайын жауап деп қабылдауға болмайды. Жертөледе тіркелген қойма болуы мүмкін, паркинг ортақ та, бөлек те болуы ықтимал, ал құбыр ортақ тікқұбырдан пәтерге меншік иесі ауысқанын көрсететін белгісіз өтеді.

Іске жарайтын жауапты құжаттар мен нысанның атқаратын қызметі береді. Алдымен кондоминиумның тіркелуін, мүліктің түгендеу тізімін, жобаны, техникалық паспортты, қабылдау актісін және жекелеген үй-жайларға құқықтарды қарайды. Содан кейін даулы элементтің бірнеше үй-жайға қызмет көрсететінін және пайдалану немесе теңгерімдік шекараның қай жерден өтетінін анықтайды. Жұмысты қай шоттан төлеу және кімнің келісімі қажет екені осыдан кейін ғана шешіледі.

Шекараны құқық, жоба және қызмет айқындайды

Ортақ мүлікті үлесімен бірге бір меншік иесіне жеке бөлме ретінде бөліп беруге болмайды. Үлес пәтерге, тұрғын емес үй-жайға, тұрақ орнына немесе қоймаға бекітіледі және сатылған кезде жаңа меншік иесіне өтеді. Меншік иесі өз пәтеріне жеке билік етеді, бірақ шатырдағы, баспалдақтағы немесе жер учаскесіндегі үлесін көршісіне бөлек сата алмайды.

Алғашқы тексеру кезінде даулы нысанға төрт сұрақ қойыңыз:

1. Ол пәтер, тұрғын емес үй-жай, тұрақ орны немесе қойма ретінде жеке меншік құқығымен тіркелген бе?
2. Ол кондоминиум нысанының түгендеу тізімі мен тіркеу мәліметтеріне енгізілген бе?
3. Құрылым немесе жабдық бірнеше үй-жайға не бүкіл үйге қызмет көрсете ме?
4. Жоба мен атқарушылық сызбалар үйге ортақ және жеке бөлік арасындағы дәл шекараны көрсете ме?

Бірінші сұраққа теріс жауап алынуы ортақ меншік екеніне әлі дәлел болмайды, әсіресе үй құжаттары толық болмаса. Бірақ техникалық жертөлені «иесіз» нысан ретінде тіркеп, кейін сатып жіберуге де болмайды. «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңның қолданыстағы 31-бабы жобалау құжаттамасында ортақ деп көзделген мүлікті дара меншікке беруге тыйым салады. Кондоминиум мемлекеттік тіркеуден өткенге дейін ортақ мүлікпен жасалған мәмілелер, әдетте, заңды күшіне енбейді.

Кондоминиум нысаны мен ортақ мүлікті осы жерде жиі шатастырады. Кондоминиум нысанына бөлек нысандар да, үйдің ортақ бөліктері де кіреді. Пәтер кондоминиум нысанының құрамына кіреді, бірақ ортақ мүлікке жатпайды. Осы айырма жиналыс жөндеуді ортақ қаражаттан төлей ала ма, алаңды шектеулі пайдалануға бере ала ма немесе оның мақсатын өзгерте ала ма деген сұрақтарды шешеді.

Тіркеу мәліметтері жобаға сәйкес келмесе, ММИБ төрағасы немесе басқару субъектісі өзіне ыңғайлы нұсқаны таңдамауы керек. Сәйкессіздікті тіркеп, сәйкестендіру құжаттарын түзетуге немесе өзгерістерді тіркеуге қол жеткізу қажет. Әйтпесе алғашқы ірі жөндеудің өзінде үйдің меншік иесі түсініксіз нысанға ақша жинағаны белгілі болады.

Үй қаңқасы мен ортақ өту жолдары бәріне тиесілі

Іргетас, көтергіш қабырғалар, жабын плиталары, шатыр және қасбет бүкіл ғимаратқа қызмет етеді, сондықтан ортақ мүлікке жатады. Бұл ереже кіреберіс топтарына, күнқағарларға, тамбурларға, вестибюльдерге, холдарға, дәліздерге, баспалдақ марштары мен алаңдарына, лифтілер мен олардың шахталарына да қолданылады. Бірінші қабат тұрғыны шатыр шығынына, ал соңғы қабат тұрғыны кіреберіс есігінің шығынына қатысады: үлестік меншік жеке пайдалану жиілігіне тәуелді емес.

Қасбеттің бір бөлігі нақты пәтердің немесе дүкеннің сыртында орналасса да, ол ортақ күйінде қалады. Бұл қабырға өз үй-жайына жалғасып тұрғаны үшін меншік иесі өз бетінше кіреберіс ойып, терезе орнын ауыстырып, ауыр құрылым бекітіп немесе сыртқы көріністі өзгерте алмайды. Жұмыс алдында жобалау, құрылыс және рұқсат талаптарын тексеріп, ортақ мүліктің өзгеруін белгіленген тәртіппен меншік иелерінің шешіміне шығару керек.

Балкондар мен лоджияларға келгенде тұрмыстық дауда көбіне жетіспейтін дәлдік қажет. Ішкі кеңістіктің өзі пәтердің техникалық құжаттары бойынша соған тиесілі болуы мүмкін, бірақ қасбет плитасы, көтергіш құрылым, сыртқы қоршау және түйісу тораптары ортақ мүлік пен ғимарат қауіпсіздігіне қатысты. «Балкон менікі» деген сөз бүлінген плитаны кім жөндейтінін анықтамайды. Жауапты техникалық паспорт, жоба, тексеру актісі және ақаудың сипаты береді.

Пәтердің терезесі мен кіреберіс есігі, әдетте, бір үй-жайға қызмет етеді және оны меншік иесі күтіп ұстайды. Ал кіреберіс есігі, ортақ кіреберістің домофон жабдығы, баспалдақ алаңындағы терезе және түтін шығару жүйесі ортақ бөлікке қызмет етеді. Егер су пәтер терезесінің блогы мен қасбет түйіскен жерден өтсе, акт жеке бұйым ақауын қасбет торабының ақауынан ажыратуы керек. Мұндай бөлу болмаса, мердігер көзге анық көрінген жерді жөндейді де, су қайта ағады.

Заң пошта жәшіктерін ортақ мүлік деп тікелей атайды. Бұл әдетке сенудің неліктен қауіпті екенін жақсы көрсетеді: бір ұяшықты бір меншік иесі пайдаланады, бірақ тұтас блок ортақ жүйе ретінде орнатылып, қызмет көрсетіледі. Бір адамның пайдалануында болуы оны дара меншікке айналдырмайды.

Құлып жертөле мен шатыр астын жеке меншік етпейді

Жоба олардың ішінде дара меншіктегі дербес үй-жайларды бөлмесе, жертөлелер, шатыр астылары және техникалық қабаттар ортақ мүлікке кіреді. Есік, құлып немесе сөре орнату құқықтық мәртебені өзгертпейді. Бір бұрышта жылдар бойы автокөлік дөңгелегін сақтау да меншік құқығын туғызбайды.

Бұл кеңістіктерде әдетте тікқұбырлар, жапқыш арматура, жылу торабы, кабель желілері, желдету жабдығы немесе шатырға шығатын жол орналасады. Жабық есік тексеруге және апатты тоқтатуға кедергі жасайды. «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңның 38-бабы ортақ мүлік пәтердің, тұрғын емес үй-жайдың, тұрақ орнының немесе қойманың ішінде орналасса да, оған қол жеткізуді қамтамасыз етуді талап етеді. Алдымен меншік иесіне хабарланады, ал апат кезінде қатерді дереу жою қажеттігі ескеріліп әрекет жасалады.

Жертөледегі жеке тіркелген қойма орналасқан жеріне бола ортақ мүлікке айналмайды. Оның ішкі кеңістігі меншік иесіне тиесілі, ал оған апаратын жол, көтергіш құрылымдар мен ортақ желілер ортақ мәртебесін сақтайды. Қойма иесі кондоминиумға қатысады және үйдің құбырға қол жеткізуін жабатындай етіп оны қаптап тастай алмайды.

Бұрынғы ПИК, құрылыс салушы немесе көрші техникалық бөлмені өзінікі деп атап, тек ішкі тізімді, ескі пайдалану шартын немесе құлыпқа төленген түбіртектерді көрсеткенде кері қате шығады. Құқық белгілейтін құжатты, сәйкестендіру мәліметтерін, жобаны және қабылдау актісін сұраңыз. Жалдау шарты пайдалану құқығын растайды, бірақ ортақ бөлмені жеке жылжымайтын мүлікке айналдырмайды.

Заң ортақ мүлікті шектеулі пайдалануға беруге рұқсат етеді. Меншік иелері ортақ мүліктің бір бөлігін мүліктік жалдау шарты бойынша белгілі бір адамға бере алады, ал жалдау ақысы үйдің шотына түседі. Мұндай тәртіп сату емес. Үй меншік құқығын сақтайды, мерзім мен қол жеткізу шарттарын белгілейді, ал пайдаланушы жеке пайдалануына байланысты шығындарды өтейді.

Ортақ құбыр пәтер қабырғасында бітпейді

Үйге ортақ инженерлік жүйе апат өтінімінде атауға ыңғайлы жерге дейін емес, белгіленген шекараға дейін ортақ болып қалады. Ортақ жүйелерге үйге немесе бірнеше үй-жайға қызмет көрсететін жылыту, ыстық және суық сумен жабдықтау, су бұру, электрмен және газбен жабдықтау, желдету, өртке қарсы және басқа желілердің бөліктері жатады. Жеке тарату желісі бөлу нүктесінен кейін бір үй-жайға қызмет етеді.

Барлық желіге ортақ бір ғана нүкте жоқ. Су бойынша дау тікқұбырға, тармаққа және алғашқы ажыратқыш құрылғыға қатысты болуы мүмкін. Жылытуда үйдің сызбасы, тарату түрі және басқа үй-жайлардың жұмысына кедергі келтірмей жылыту аспабын ажырату мүмкіндігі маңызды. Электр желісінде теңгерімдік тиесілілік шекарасына, қабат қалқанына, есептеу аспабына және одан кейінгі кабельге қарайды. Кәрізде ортақ тікқұбыр мен жеке шығарылым ескеріледі. Сондықтан «есептегішке дейінгінің бәрі ортақ» деген кеңес кейде дұрыс болғанымен, жалпы ереже ретінде сенімсіз.

Қолданыстағы заң желілердің теңгерімдік тиесілілік шекарасы белгіленбесе, оны коммуналдық қызметтер көрсетудің үлгілік қағидалары бойынша анықтауды тікелей талап етеді. Бұл апатқа келген сантехниктің ауызша шешімінен дұрыс, бірақ түсінікті сызбасы бар қол қойылған ажырату актісінен әлсіз. ММИБ пен басқарушы компания мұндай актілерді су басқаннан кейін іздемей, атқарушылық құжаттамамен бірге сақтауы керек.

Бірінші қабаттағы дүкен ішінде құбыр жарылған қалыпты жағдайды қарастырайық. Құбыр дүкен төбесінің астынан өтіп, жоғарыдағы пәтерлерге су береді. Жеке үй-жайдың ішінде орналасуы құбырды дүкен меншігіне айналдырмайды. Комиссия бөліктің мақсатын, су беру бағытын, ең жақын арматураны, сызбадағы шекараны және зақым себебін тіркейді. Үй хабарлағаннан кейін ішке кіріп, ортақ жүйедегі апатты жояды, ал залалды өтеу мәселесін кінәні ескере отырып бөлек шешеді.

Соңғы ескерту маңызды. Мүліктің кімге тиесілі екені мен келтірілген залалға жауапкершілік әрдайым бірдей болмайды. Ортақ құбыр тозудан жарылуы мүмкін, ал оны үй-жай иесі жөндеу кезінде зақымдауы да ықтимал. Бірінші жағдайда шығын ортақ мүлікті күтіп ұстауға және мердігерге не сақтандырушыға қойылуы мүмкін талаптарға жатады. Екінші жағдайда құбыр ортақ күйінде қалғанымен, үй кінәлі адамнан шығынды өтеуді талап ете алады.

Жаңа тұрғын үй кешенін қабылдаған кезде құрылыс салушы жобалау және атқарушылық құжаттаманы, қабылдау актісін, жер құжатын, жабдық паспорттарын және ортақ мүліктің түгендеу тізімін тапсыруға міндетті. Электр қалқаны бөлмесінің кілтін ғана қабылдау жеткіліксіз. Сызбаларсыз төраға инженерлік желілерді алады, бірақ жауапкершіліктің тексерілетін шекарасын алмайды.

Жер тек тіркелген шекарада ғана ортақ

Үй тұрған жер учаскесі мен үй жанындағы учаске кондоминиум нысанына енгізіліп, белгіленген шекарада тіркелсе, ортақ мүлікке жатады. Үй жанындағы аумаққа кірме жолдар, тротуарлар, көгалдандыру, балалар және спорт алаңдары, тұрақтар мен шағын сәулет нысандары кіруі мүмкін. Бірақ үй айналасындағы көзге көрінетін бүкіл аула оны тазалау фактісінің өзімен тұрғындардың меншігіне өтпейді.

Құрылыс жобасы, кадастрлық жоспар және құқық белгілейтін құжат жердің ауданын, пішінін және құқық түрін көрсетеді. Қоршау, шлагбаум немесе аула сыпырушының үйреншікті бағыты бұл құжаттарды алмастырмайды. Егер екі көпқабатты үй бір алаңды пайдаланса, оның қай учаскеде орналасқанын, учаскенің бір немесе бірнеше кондоминиум нысанына кіретінін және ортақ пайдалану тәртібі белгіленгенін анықтау керек.

«Қазақстан Республикасындағы сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы» Заң ақшалай жауапкершіліктің маңызды шекарасын белгілейді. Егер абаттандырылған үй жанындағы учаске ортақ мүлікке енгізілсе, оны меншік иелері күтіп ұстайды. Егер учаске енгізілмей, мемлекеттік меншіктегі ортақ пайдаланылатын аумақ болып қалса, оны күтіп ұстау жергілікті бюджеттен төленеді. Мұндай мемлекеттік жерді күтіп ұстау міндетін үй иелеріне жүктеуге тыйым салынады.

Осыдан сметадағы «аумақты тазалау» жолын тексерудің қарапайым тәсілі шығады. Сметаға тазаланатын жердің шаршы метрі мен үйдің оны қандай негізде күтіп ұстайтыны көрсетілген сызба қоса берілуі керек. Мердігерге шекарасы белгісіз «аула» үшін төлеуге болмайды. Әйтпесе бір үй квартал жолын, көрші коммуналдық алаңды және коммерциялық нысанға апаратын өткелді өзі байқамай төлейді.

Үй жанындағы учаскедегі қонақ тұрағы паркингте жеке нысан ретінде тіркелген тұрақ орнына тең емес. Аулаға бояумен нөмір жазу жеке құқықты өздігінен туғызбайды. Ортақ ауланың бөлігін белгілі бір адамға айрықша пайдалануға жер, қала құрылысы және өрт қауіпсіздігі талаптары мүмкіндік берсе, тек заңды шешіммен және тиісті тәртіпті рәсімдеу арқылы беруге болады.

Паркинг, қойма және дүкен тіркеу бойынша тексеріледі

Паркинг ортақ мүлікке кіруі немесе дара меншікте болуы мүмкін, сондықтан кіреберіс суретіне қарап жауап беру мүмкін емес. Заң екі үлгіге де арнайы рұқсат етеді. Бір үйде меншік иелері жеке тұрақ орындарына иелік етеді, екіншісінде бүкіл паркинг ортақ мүлікке жатады, ал үшіншісінде жеке орындар ортақ өту жолдарымен, пандустармен және инженерлік жабдықпен қатар кездеседі.

Тексеру тұрақ орындары мен үй-жайларға тіркелген құқықтардан, жобалау құжаттамасынан, паркинг жоспарынан және түгендеу тізімінен басталады. Жеке тұрақ орнының өзіне өту жолы, пандус, желдету қондырғысы, өрт сөндіру сорғысы немесе көтергіш бағана автоматты түрде кірмейді. Бұл элементтер бірнеше нысанға қызмет етеді және әдетте ортақ болып қалады.

Қойма да дара меншікте болуы мүмкін. Онда меншік иесі оның ішкі жағдайына жауап береді және заңда көзделген жарналарды төлейді, ал үй айналасындағы ортақ құрылымдар мен жүйелерге жауап береді. Егер құрылыс салушы жобада, қабылдау актісінде және кондоминиум тіркеуінде жоқ қойманы сатса, бір жүкқұжат немесе шарт сенімді қорытынды жасауға жеткіліксіз. 31-бапта арнайы көрсетілген алғашқы сату жағдайын қоспағанда, құжатта көрсетілмеген және тіркелмеген нысандарды сатуға тыйым салынады.

Бірінші қабаттағы дүкен, кеңсе немесе кафе кондоминиумға тұрғын емес үй-жай ретінде қатысады. Олардың меншік иелері ауданға сай ағымдағы жарна төлейді, ал коммерциялық қызмет қосымша жүктеме туғызса, жылдық сметадан тыс шығындарды өтеуге міндетті. Мысалы, кафе қоқыс шығаруға қосымша жүктеме түсірсе немесе ортақ бөлікті өз мақсатына пайдаланса, бұл шығындарды пәтерлерге үнсіз аудара салуға болмайды.

Маңдайша, жабдықтың сыртқы блогы, бөлек кіреберіс және ауа өткізгіш қасбетке немесе басқа ортақ құрылымдарға тиеді. Қажет болса, мемлекеттік орган берген рұқсат меншік иелерінің өз мүлкін пайдалануға берген келісімін алмастырмайды. Сол сияқты жиналыс хаттамасы құрылыс, санитариялық және өртке қарсы талаптардың күшін жоймайды. Бұл екі бөлек негіз, заңды жұмыс үшін екеуі де қажет болуы мүмкін.

Ақша мүліктің құрамына қарай жұмсалады

Үйді күтіп ұстау сметасы ортақ мүліктің түгендеу тізіміне, оның техникалық жағдайына және нақты жұмыс көлеміне сүйенуі керек. Алдымен соманы таңдап, кейін оны жұмсау ыңғайлы барлық нысанды ортақ деп атауға болмайды. Ағымдағы жарналар басқаруға, ағымдағы жөндеуге, өрт қауіпсіздігіне және ортақ бөліктердің коммуналдық қызметтеріне жұмсалады, ал жинақ жарналары күрделі жөндеуге ақша құрайды.

Заң меншік иесінің үлесін оның жеке нысаны ауданының кондоминиумдағы барлық пәтер, тұрғын емес үй-жай, тұрақ орны мен қойма аудандарының қосындысына қатынасы арқылы байланыстырады. Пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың ағымдағы жарналары ауданға сай белгіленеді; тұрақ орындары мен қоймалар үшін заң мен әдістемеде белгіленген тәртіп қолданылады. «Мен лифтіні пайдаланбаймын, сондықтан төлемеймін» деген қисын ортақ үлестік меншік табиғатына қайшы.

Жиналыс смета мен қажетті жұмыстарды бекіте алады, бірақ хаттама жеке жөндеуді ортақ жөндеуге айналдыра алмайды. Пәтер ішіндегі әрлеуді, жеке сантехниканы немесе жеке электр сымын ауыстыру меншік иесінің шығыны болып қалады. Егер ақау ортақ құрылым мен жеке әрлеуге қатар әсер етсе, акт екі көлемді бөледі: үй ортақ бөлікті жөндейді, ал әрлеу мен залалды қалпына келтіру мәселесі зақым себебі мен кінәға қарай шешіледі.

Кері шекара да бар. Меншік иесі ортақ бөлікті жеке мақсатына пайдаланса, соған байланысты шығынды өзі өтейді. Бұл шектеулі пайдаланудағы ортақ мүлікке, коммерциялық үй-жайдың қосымша жүктемесіне және жеке қайта жоспарлау кезінде ортақ құрылымның бүлінуіне қатысты. Үйді пайдалануға бәрінің тең мүмкіндігі болуы көршілер біреудің жеке бизнесін немесе жайлылығын төлеуге тиіс дегенді білдірмейді.

Мәселе шынымен бір кіреберіске ғана қатысты болса және заңды дауыс беру тәртібі мұны ескерсе, кіреберістер бойынша бөлек шешім қабылдауға болады. Бірақ біртұтас үйдің шатыры, магистральдық желісі немесе іргетасы ақау бір жерде шыққаны үшін бір кіреберістің мүлкіне айнала қоймайды. Сметаны бөлмес бұрын инженер нысанның техникалық және құжаттық тұрғыда бөлек екенін растауы керек.

QABAT жүйесінде кондоминиум тізілімі аудандар мен үлестерді сақтайды, ал жиналыстар модулі аудан үлесі бойынша кворумды есептеп, әрекеттер журналы бар электрондық хаттама қалдырады. Бұл жоба мен мемлекеттік тіркеуді алмастырмайды, бірақ смета мен шешімнің тексерілетін меншік иелері құрамынан бөлек өмір сүруіне жол бермейді.

Дауды чаттағы сурет емес, құжат шешеді

Дау кезінде алдымен нысан мен ақау тіркеледі, кейін құқық пен техникалық шекара белгіленеді, содан соң ғана төлеуші анықталады. Кері тәртіп қақтығыс туғызады: мүдделі тарап тексеруге дейін өзіне ыңғайлы себепті таңдап, құжаттарды дайын шешімді растау үшін іздейді.

Даулы элемент бойынша жұмыс папкасында мыналар болуы керек:

• тіркелген құқықтар туралы үзінді және кондоминиум нысаны жөніндегі мәліметтер;
• ортақ мүліктің түгендеу тізімі, жоба және атқарушылық сызбаның қажетті парағы;
• жеке үй-жайдың техникалық паспорты және дау соларға қатысты болса, жер учаскесінің құжаты;
• суреті, ақау орны, себебі және жауапкершілік шекарасы бар комиссиялық тексеру актісі;
• жөндеу келісілсе, меншік иелері шешімінің хаттамасы, смета, шарт және орындалған жұмыс актісі.

Тексеру актісіне «пәтердегі құбыр» немесе «балкон бүлінген» деп жазудың пайдасы жоқ. Құбырдың диаметрі мен мақсаты, тармақ нүктесі, қызмет көрсетілетін үй-жайлар, балконның құрылымдық элементі, бүліну сипаты және сызбаға сілтеме қажет. Комиссияның әр мүшесі қандай қорытындыға қол қойып отырғанын түсінуі керек. Бір тарап қол қоюдан бас тартса, оны бос жолмен алмастырмай, актіде белгілейді.

ПИК кеткеннен кейін жаңа ММИБ-те құжат болмаса, бұл меншік иесін дауыс беру арқылы белгілеуге себеп емес. Тіркеу ісі мен техникалық мәліметтерді сұратыңыз, құрылыс салушыдан немесе мұрағат иесінен құжаттарды алыңыз, техникалық зерттеу жүргізіңіз, түгендеу тізімін жасап, өзгерістерді тіркеңіз. Заң жергілікті атқарушы органдарға жұмыс істеп тұрған үйлерді мемлекеттік техникалық зерттеуді ұйымдастыруды және кондоминиумды тіркеуге арналған құжаттарды жергілікті бюджет есебінен дайындауды жүктейді.

Дау елеулі сомаға, қол жеткізуді шектеуге немесе алаңды ықтимал иеліктен шығаруға қатысты болса, инженер қорытындысы мен заңгер тексеруі қате жөндеуден арзан. Инженер бұл қандай құрылым және кімге қызмет көрсететінін анықтайды. Заңгер техникалық қорытындыны тіркелген құқықтармен және шешім қабылдау рәсімімен салыстырады. Төраға екеуінің де рөлін атқармауы керек.

Алғашқы ірі сметаның алдында түгендеу жүргізіледі

Ортақ мүліктің өзекті тізімі жоқ үй нені басқарып отырғанын білмейді. Жаңа ММИБ, уақытша басқарушы компания немесе тұрғын үй кешенін тапсыратын құрылыс салушы қымбат жұмыс бекітілгенге дейін тіркеуді, жерді, қабат жоспарларын, техникалық үй-жайларды, желілер мен жабдықтарды салыстырып тексеруі керек. Әйтпесе мердігер құжатта жоқ нысанға тапсырма алады, ал меншік иелеріне дәлелденбеген міндет бойынша шот келеді.

Жұмысты кіреберісті аралаудан емес, тапсыру құжаттарының жинағынан бастаңыз. Заң құрылыс салушыдан жобалау және атқарушылық құжаттаманы, қосымшалары бар қабылдау актісін, жер құжатын, жабдық паспорттарын және түгендеу тізімін талап етеді. Орнында тексергеннен кейін айырмаларды белгілеңіз: құлыпталған балалар арбасы бөлмесі, сатылған техникалық бөлме, паркингтегі жаңа қалқа, желі сызбасының жоқтығы, шекарасы белгіленбеген аула. Әр сәйкессіздікке жеке әрекет, жауапты адам және мерзім бекітіледі.

Бұрынғы басқару органынан қабылдау да дәл осындай тексеруді талап етеді. Шарттар салынған папка мен шоттағы қалдық жаңа басқарушының үйді толық қабылдағанын растамайды. Қабылдау-тапсыру актісінде құжаттардың түпнұсқалары мен көшірмелері, кілттер, есептеу аспаптары, жабдықтар, аяқталмаған жөндеу, қолданыстағы кепілдіктер, апаттық ақаулар және кіру мүмкін болмаған үй-жайлар тізіледі. «Техникалық құжаттама тапсырылды» деген жалпы жазба алғашқы дауда қажет болатын нақты парақтың жоқтығын жасырады.

Салыстыру екі бағытта жүруі керек. Жоспар бойынша әр техникалық үй-жайды орнынан табады, ал аралау кезінде табылған есіктерді, қалқаларды, желілер мен жабдықтарды жоспарға түсіреді. Егер үй-жай жобада бар, бірақ есіктің ар жағында дүкен орналасса, өзгеріске құқықтық құжат қажет. Егер сорғы немесе қалқан орнында тұрса, бірақ тізімде және жабдық паспорттарында болмаса, белгісіз агрегатқа қызмет көрсетуден мердігер бас тартқанын күтпей, оны сәйкестендіріп, есепке енгізу керек.

Меншік иелеріне смета бойынша дауыс беруге дейін түгендеу нәтижесін көрсету керек. Оларға түсіндірмесіз бір бума сызба қажет емес. Белгілі бір шығын жолы мен нысан арасындағы байланыс керек: шатыр ауданы, кіреберіс топтарының саны, тазаланатын өткелдердің ұзындығы, аула шекарасы, сорғылар, лифтілер және өртке қарсы жабдықтар тізімі. Сонда «мұны неге төлейміз» деген сұрақ былтырғы тарифке сілтемемен емес, тексерілетін жауаппен жабылады.

Ескі дауды тізілімге анықталған дерек ретінде үнсіз енгізуге болмайды. Көрші балалар арбасы бөлмесін иеленіп алса, дүкен тікқұбырға жолды жапса немесе екі үй алаңды өзінікі десе, нысанды даулы деп белгілеп, тараптардың ұстанымын тіркеңіз және құқық анықталғанға дейін кез келген мәмілені шектеңіз. Басқару есебі белгісіздікті көрсетуге тиіс. Жасырын белгісіздік бос ұяшықтан қауіпті, өйткені төраға соған сүйеніп шартқа қол қояды және ортақ ақшаны жұмсайды.

Тізілімді бір әдемі кестемен түзетуге тырыспаңыз. Кесте басқаруға қажет, бірақ құқық заңда көзделген құжаттар мен мемлекеттік тіркеу арқылы өзгереді. Егер ортақ мүліктің құрамы немесе жекелеген нысандардың ауданы заңды түрде өзгерсе, құрам мен үлестердегі өзгерістер де тіркелуге тиіс.

Осы жұмыс біткеннен кейін ақша дауы қысқарады. Сметада нысан, көлем, негіз және төлем көзі көрінеді; диспетчерге түскен өтінімде желі шекарасы түсінікті болады; хаттамада меншік иелері нақты неге билік ететіні жазылады. Үйде жертөле, аула немесе құбырдың ортақ не жеке болғанын растайтын құжат көрсетілмесе, алдымен құқықты анықтаңыз. Шот осыдан кейін беріледі, оның орнына жүрмейді.