Даулы тармақтарсыз МИБ жарғысын қалай жасауға болады

МИБ жарғысы қағаз салынған буманы тіркеу үшін емес, үйдегі өкілеттіктерді бөлу үшін қажет. Егер құжат заңды ғана қайталаса, ақшаға, құжаттарға қол жеткізуге немесе төрағаның өкілеттіктеріне қатысты алғашқы елеулі дауды жиналыстардың үзік шешімдеріне сүйеніп шешуге тура келеді. Ал жарғы заңды алмастыруға тырысса, кезекті түзетуден кейін ескіреді немесе жиналыс енгізуге мүлде құқылы емес ереже туғызады.

Дұрыс тәсіл мынадай: міндетті қаңқаны Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңынан және қолданыстағы үлгілік жарғыдан аламыз, ал нақты үйде қайталанатын жағдайларды өз ережелерімізбен реттейміз. Заңда тікелей белгіленген сандарды, мерзімдерді және құзыреттерді жатқа көшірмейміз. Заң үйдің өзіне қалдырған рәсімдерді үш жылдан кейін жаңа төраға бұрынғы топтың ауызша түсіндірмесінсіз орындай алатындай етіп жазамыз.

Үлгілік жарғы үйдің барлық мәселесін неге шешпейді

Үлгілік жарғы МИБ-ті тіркеуге және заңды түрде жұмыс істеуге жарайды, бірақ ол сіздің үйіңіздің құрылысын, үй-жайлардың құрамын және жиналып қалған дауларды білмейді. Заң бірлестікке үлгілік жарғы негізінде жұмыс істеуге рұқсат береді. Заңды тұлғаны тез құруы керек әрі өз редакциясын келісуге әлі дайын емес үй үшін бұл қалыпты таңдау.

Үлгілік мәтінді күнделікті жұмыстың дайын регламенті деп қабылдағанда мәселе басталады. Ол органдарды, негізгі өкілеттіктерді, мүліктің көздерін, есептілікті, жарғыны өзгертуді және таратуды белгілейді. Бірақ онда электрондық хабарламалар жіберілетін мекенжайлар, көлемді техникалық файлдардың көшірмелерін беру тәртібі, үй кеңесінің банк көшірмелеріне қол жеткізу қағидалары немесе тек бір кіреберіске қатысты шығындарды реттеу тәсілі өздігінен пайда болмайды.

Өнеркәсіп және құрылыс министрінің міндетін атқарушының 2025 жылғы 29 қыркүйектегі № 403 бұйрығы № 205 бұйрықтағы үлгілік жарғыны жаңа редакцияда жазды. Бұл ескі үлгілерді тексеруге маңызды себеп: төраға 2021 жылы сақтаған файлды енді сенімді негіз деуге болмайды. Тараулардың атауын емес, әр өкілеттіктің қолданыстағы мәтінін салыстыру керек.

Үйде мына ерекшеліктердің кемінде бірі болса, жеке жарғы дайындаған жөн:

• ортақ іргетаста тұрған немесе ортақ инженерлік желілері бар бірнеше корпус;
• бөлек кіру режимі және ортақ мүлікке жоғары жүктемесі бар тұрғын емес үй-жайлар;
• паркинг, қоймалар және ортақ мүлік бөліктерін коммерциялық жалға беру;
• кіреберістерге қарай бөлінетін шығындар мен шешімдер;
• бетпе-бет, жазбаша және онлайн дауыс беруді тұрақты қатар қолдану.

Жеке редакция МИБ-ке императивтік норманы жою құқығын бермейді. Заң белгілеген дауыс шегін төмендетуге, жиналыстың құзыретін тартып алуға немесе күрделі жөндеуге арналған жинақты бос қалдық ретінде жұмсауға рұқсат беруге болмайды. Пайдалы жеке тармақ «заңды шешімді қалай құжаттаймыз» деген сұраққа жауап береді, ал қауіпті тармақ «ыңғайсыз талапты қалай айналып өтеміз» деген сұраққа жауап іздейді.

Міндетті қаңқа алты топтағы ережеден басталады

Жарғы МИБ-ті сәйкестендіруді, басқаруды, қатысушылардың құқықтарын, мүлікті, құжатты өзгертуді және қызметті тоқтатуды қамтуға тиіс. Заң дәл осы топтарды мазмұнның ең төменгі көлемі ретінде бекітті, ал қолданыстағы үлгілік жарғы оларды бөлек тарауларда ашты. Бір топты өткізіп алу жарғыны толық емес құрылтай құжатына айналдырады.

Бірінші топқа мемлекеттік және орыс тілдеріндегі толық әрі қысқартылған атау, орналасқан жері, қызметтің мәні мен мақсаты кіреді. Жарғыдағы, хаттамадағы және тіркеу деректеріндегі атау таңбасына дейін бірдей болуға тиіс. Ресми хат-хабар жететін нақты мекенжайды таңдаңыз. «Қазақстан Республикасының аумағы» деген тіркес заңды тұлғаның орналасқан жерін алмастырмайды.

Қызметтің мәнін кондоминиум объектісін басқарумен, оны күтіп-ұстауды қаржыландырумен, ортақ мүлікті сақтаумен және тұрғын үй заңнамасында көзделген функциялармен шектеген дұрыс. «Заң тыйым салмаған кез келген қызмет» деген кең тіркес үйдің коммерциялық емес ұйымына сай келмейді. Ол меншік иелеріне ештеңе түсіндірмейді және шығындарға қатысты артық сұрақ туғызады.

Екінші топ органдардың құрылымын, құрылу тәртібін және құзыретін сипаттайды. Үлгілік жарғыдағы ең төменгі сұлбаға жоғары орган ретіндегі жиналыс, төраға түріндегі атқарушы орган, алқалы үй кеңесі және бақылау органы, яғни тексеру комиссиясы не заң рұқсат еткен жағдайда тексеруші кіреді. Әр орган үшін сайлау тәсілі, өкілеттік мерзімі, мерзімінен бұрын тоқтату негіздері және шешімдер тізімі қажет.

Үшінші топ пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар, тұрақ орындары мен қоймалар меншік иелерінің құқықтары мен міндеттерін бекітеді. Бүкіл заңды көшіріп жазудың қажеті жоқ. Іс жүзінде қолданылатын қағидалар керек: есептер мен құжат көшірмелерін алу, дауыс беруге қатысу, өзекті байланыс деректерін ұсыну, белгіленген жарналарды төлеу, жөндеу немесе апат кезінде ортақ мүлікке кіруге мүмкіндік беру, жиналыс шешімдерін орындау.

Төртінші топ мүлікті қалыптастыру көздерін және ақшаның мақсатын ашады. Мұнда МИБ-тің өз мүлкін, кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін және банк шоттарындағы ақшаны ажыратады. Бұл санаттар хаттамаларда жиі араласып кетеді. МИБ сатып алынған компьютерге немесе шкафқа иелік ете алады, бірақ төраға шатыр мен баспалдақты күтіп-ұстауды басқарады екен деп, олар заңды тұлғаның мүлкіне айналмайды.

Бесінші топ жарғыны өзгерту тәртібін белгілейді. Жобаны кім әзірлейтінін, меншік иелері дауыс беруге дейін мәтінді қалай алатынын, оны қандай шешіммен бекітетінін, кім қол қойып, өзгерістерді тіркеуге құжат тапсыратынын көрсетіңіз. Дауыс шегі мен тіркеу міндетін өзгермейтін сан етіп қатырып қойғаннан гөрі, қолданыстағы заңнамаға байланыстырған дұрыс.

Алтыншы топ қайта ұйымдастыруды, таратуды және қалған мүліктің тағдырын реттейді. Тұжырым қарыздарды өтеуді, құжаттарды, техника мен жабдықты құқық мирасқорына, таңдалған басқару субъектісіне немесе заңда көзделген жағдайда уақытша басқарушы компанияға беруді ескеруге тиіс. Барлық мүлікті пәтерлер арасында тең бөлуге уәде беруге болмайды: заң тарату салдарын оның негізі мен үлестерге байланыстырады.

Жобаны қарапайым матрица бойынша тексеру ыңғайлы.

Сәйкестендіру үшін атауды, мекенжайды, қызмет мәні мен мақсаттарын көрсетіп, оларды хаттама және өтінішпен салыстырыңыз.

Органдар үшін жиналысты, төрағаны, кеңесті және бақылау органын атап, олардың айрықша өкілеттіктері қабаттаспайтынын тексеріңіз.

Қатысушылар үшін құқықтарды, міндеттерді және мәліметтерге қол жеткізуді сипаттап, сұрау рәсімін іс жүзінде орындауға болатынын тексеріңіз.

Мүлік үшін көздерді, шоттарды және қаражаттың мақсатын көрсетіп, МИБ ақшасын ортақ мүліктен бөліңіз.

Өзгерістер үшін бастамашыны, танысу және бекіту тәртібін анықтап, жаңа редакцияны тіркеуді ескеріңіз.

Қызметті тоқтату үшін негіздерді, қарыз бойынша есеп айырысуды және мүлікті беруді анықтап, салдарын қолданыстағы заңмен салыстырыңыз.

Органдардың өкілеттіктерін бір абзацқа жинауға болмайды

Жиналыс қағидаларды белгілеп, өз құзыретіндегі мәселелерді шешеді, төраға шешімдерді орындайды және МИБ атынан өкілдік етеді, кеңес басқаруды бақылайды, ал тексеру органы қаржыны тексереді. Жарғыда бұл шекаралар неғұрлым анық болса, ірі мәселені бір адамның қолымен шешуге деген ниет соғұрлым азаяды.

Жиналысты «кеңесші орган» деп атауға болмайды. Оның шешімдері заң шегінде меншік иелері үшін міндетті, ал кейбір мәселелерді төрағаға немесе басқарушы компанияға беруге болмайды. Жарғыда заңға сілтеме арқылы айрықша құзыретті тізіп, меншік иелері саналы түрде жиналысқа қалдырған ішкі мәселелерді ғана қосқан ыңғайлы. Мысалы, мұндай шектеу апат кезіндегі міндеттерді орындауға кедергі жасамаса, белгілі бір сомадан жоғары шартты алдын ала мақұлдауды талап етуге болады.

Төраға сенімхатсыз заңды тұлға атынан әрекет етеді және күнделікті орындауға жауап береді. Бұл сметаны еркін өзгертуге, жарна енгізуге немесе жинақ шотын өз қалауымен басқаруға болады деген сөз емес. Төраға бекітілген смета шегінде қандай шарттар жасайтынын, елеулі ауытқу туралы кеңеске қалай хабарлайтынын және жиналысты күтуге болмайтын апат кезінде не істейтінін жазыңыз.

Төрағаның сыйақысын «әкімшілік шығындар» деген жолдың ішіне жасыруға болмайды. Меншік иелері бұл жұмысқа ақы төлей ме, мөлшері қандай және қай мерзімге белгіленетінін бөлек шешуге тиіс. Жарғы шешім қабылдайтын органды сипаттайды, ал сома хаттама мен сметада қалады. Сонда төлем мөлшерін өзгерту жарғыны түзетуге айналмайды, төраға да өзіне ақыны жеке бұйрығымен белгілемейді.

Демалыс, ауру немесе өкілеттікті мерзімінен бұрын тоқтату кезіндегі алмастыруды да алдын ала анықтау керек. Уақытша орындаушы нақты тізілген функцияларды ғана алады және төраға оралғанға не жаңа төраға сайланғанға дейін әрекет етеді. Банкке, мердігерлерге және мемлекеттік органдарға өкілеттікті растайтын құжаттар қажет, сондықтан таңдау және рәсімдеу тәсілі жоқ «міндеттерді кеңес мүшелерінің бірі атқарады» деген сөйлем жұмыс істемейді. Жарғы заң рұқсат ететін шекте кеңеске өз құрамынан уақытша міндет атқарушыны тағайындауды тапсыра алады, бірақ бұрынғы төрағаның өкілеттігін шексіз ұзарта алмайды.

Үй кеңесін екінші төрағаға айналдырмаңыз. Ол ұсыныстарды қарайды, шешімдердің орындалуын бақылайды және көзделген тәртіппен жиналыс бастамашысы бола алады. Егер әр төлемге кеңестің барлық мүшесі қол қоюға тиіс болса, бір адамның демалысына бола үйдің қалыпты жұмысы тоқтауы мүмкін. Ал кеңес құжаттарды мүлде алмаса, бақылау тек қағаз жүзінде қалады.

Тексеру комиссиясы немесе тексеруші мердігерлерді басқармайды, қаржы құжаттамасын тексереді. Жарғыға тексеру мерзімділігі, бастапқы құжаттарға қол жеткізу, қорытынды дайындау мерзімі және нәтижені меншік иелеріне ұсыну тәртібі қажет. Бақылау органының мүшесі өзі жасаған операцияны немесе жеке мүддесі бар шартты тексермеуге тиіс.

Мүдделер қақтығысын бөлек реттеңіз. МИБ мүддесі үшін әрекет ету жөніндегі жалпы заң талабы төрағаның туысына тиесілі фирма жөндеу ұсынған күнделікті жағдай үшін тым кең. Жұмыс істейтін тармақ байланысты мердігерді таңдауға дейін ашуды, оны жиналыс немесе кеңес материалында бекітуді және мүдделі адамды ұсыныс дайындаудан шеттетуді талап етеді. Қақтығыстың өзі шартқа әрдайым тыйым салмайды, бірақ жасырын қақтығыс сенімді және таңдау негізді болғанын дәлелдейтін материалдарды жояды.

Бейімдеуге болатын үзінді мынадай:

Лицо, участвующее в подготовке или принятии решения, сообщает совету дома
о личной заинтересованности до обсуждения вопроса. Сведения вносятся в протокол.
Такое лицо не участвует в оценке предложений и подготовке рекомендации по сделке.

Бұл ішкі сақтандырғыш, дауыс беру мен мәмілелерге қойылатын заң талаптарын алмастырмайды. Соңғы редакцияда жақын адам деп кімді түсінетініңізді және қандай байланыстар ашылатынын анықтаңыз, әйтпесе жақсы ой даулы сөйлем болып қалады.

Жиналыс рәсімі тексерілетін із қалдыруға тиіс

Жарғы дауыс берудің жаңа тәсілін емес, бастамадан хаттама беруге дейінгі дәлелдер тізбегін сипаттауға тиіс. Заң және шешім қабылдау қағидалары рұқсат етілген форматтарды, бастамашыларды, хабарлауды, санауды және рәсімдеуді белгілеп қойған. Үй байланыс арналарын, жауаптыларды және материалдарды сақтауды нақтылайды.

Қолданыстағы «Тұрғын үй қатынастары туралы» заң жиналыстың форматы, күні, орны және күн тәртібі туралы меншік иелеріне бес күнтізбелік күн бұрын хабарлауды талап етеді. Ол хабарландыруды жалпыға қолжетімді жерге орналастыруға, бар болса цифрлық объектіні пайдалануға және меншік иелері берген электрондық поштаға не телефон нөміріне жеке хабар жіберуге мүмкіндік береді. Жарғы бір мезгілде екі арнаны қолдануды міндеттей алады, бірақ белгіленген мерзімді қысқартпауы керек.

Күн тәртібінде жарғыны бекіту туралы бөлек мәселе тұруға және дауысқа нақты қай мәтін қойылғанын түсінуге мүмкіндік болуға тиіс. «Ұйымдастыру мәселелері» деген тіркес жарамайды. Дау туған кезде ол меншік иелерінің құрылтай құжатын қабылдау туралы алдын ала білгенін дәлелдей алмайды.

Хабарландырудағы қалыпты жазба мынадай:

Вопрос 2. Утверждение устава объединения собственников имущества
«ОСИ [наименование]» в редакции от [дата], состоящей из [число] страниц.
Проект доступен для ознакомления [способ и место]. Голосование проводится
по проекту целиком. Предложения к тексту принимаются до [дата и время].

Ұсыныстар хабарландырудан кейін түссе, жиналыс қарсаңында файлды үнсіз ауыстыруға болмайды. Өзгерістер кестесін дайындап, соңғы редакцияны күнімен белгілеңіз және түзетулер шешімнің мазмұнын өзгертсе, оны меншік иелеріне қайта жеткізіңіз. Әйтпесе дауыс бергендердің тізімі адамдар көрмеген құжатқа қатысты болып шығады.

Аралас формат қатысушылардың бірыңғай тізілімін талап етеді. Бетпе-бет берілген дауыстарды, жазбаша парақтарды және онлайн дауыстарды қайталануды тексермей, үш бөлек кестеде санауға болмайды. Бір меншік иесіне бірнеше объект тиесілі болуы мүмкін, бір объектінің бірнеше иесі болуы мүмкін, ал өкіл сенімхатпен дауыс бере алады. Тізілім адамды, құқық негізін, объектіні, алаңды немесе үлесті, дауыс беру тәсілін және әр мәселе бойынша нәтижені байланыстыруға тиіс.

Кворум мен нәтижені нақты мәселе үшін қолданыстағы норма белгілеген өлшеммен есептеңіз. Жаңа реттеуде алаң үлесінің іс жүзіндегі мәні бар, ал бөлек кіреберіске қатысты мәселелер бойынша заң сол кіреберіс меншік иелерінің жеке шешімін көздейді. Жарғыда «бір пәтер әрдайым бір дауысқа ие» деп жариялау қауіпті: мұндай сөйлем заңды есепті бұрмалауы мүмкін.

Хаттама есепті қайта жүргізуге мүмкіндік беруге тиіс. Дауыс бергендер тізімін, жазбаша сауалнама парақтарын, онлайн дауыс беру нәтижесін, сенімхаттарды, хабарлау дәлелдерін және жарғының соңғы мәтінін тіркеңіз. Хаттамадағы жарғы нұсқасының нөмірі құжаттың өзіндегі нөмірмен сәйкес болуға тиіс. Сәйкестендірілетін қосымшасыз «жарғы бекітілді» деген сөйлемнің астындағы қол мазмұн туралы дауға тым көп орын қалдырады.

Ақша өкілеттік пен мақсат арқылы сипатталуға тиіс

Жарғының қаржы бөлімі шығынды кім ұсынатынына, кім бекітетініне, қай шоттан төленетініне және меншік иелері қандай құжат көретініне жауап беруге тиіс. «Жарналар, көмек және өзге түсімдер» деген тізім бұған жеткіліксіз. Дау көздің атауына емес, нақты адамның ақшаны нақты жұмысқа жұмсау құқығына қатысты туады.

Ағымдағы, жинақ және нысаналы түсімдерді қолданыстағы тұрғын үй заңнамасы қолданатын терминдермен ажыратыңыз. Жинақ шотындағы күрделі жөндеуге арналған жарналар кассалық алшақтықты жабатын резервке айналмайды. Нысаналы алым нақты мақсат бойынша заңды шешімді талап етеді. Ағымдағы шығын бекітілген сметаға және ағымдағы шоттың мақсатына сүйенуге тиіс.

Жарғыда тарифті теңгемен бекітпеген дұрыс. Тариф пен смета жиналыс шешімімен өзгереді, ал әр экономикалық негізді өзгерісте жарғы қайта тіркелмеуге тиіс. Соманың орнына рәсімді жазыңыз: смета жобасы, жұмыстар тізімі, объектілер мен алаңдар бойынша есеп, танысу мерзімі, бекіту және орындалу есебі.

Қаржылық өкілеттіктер матрицасы пайдалы:

• Жоспарлы төлемді төраға бекітілген смета мен шарт бойынша жүргізеді, ал операцияны көшірме, шот және акт растайды.
• Сметадан тыс шығынды төраға құзыретті органның шешімінен кейін жүргізіп, хаттама мен шартты сақтайды.
• Апат жұмысын төраға қауіптің сипатына қарай дереу тапсырады, кейін фото, акт, шот және хабарламаны жинайды.
• Күрделі жөндеуді уәкілетті тұлға шешім, смета, шарт және актілер негізінде төлейді.
• Ортақ мүлікті жалға беру меншік иелерінің шешімімен және шартпен рәсімделеді, ал түсім шот арқылы тексеріледі.

Шарттың шекті сомасы ішкі бақылау бола алады, бірақ оны ойланып таңдаңыз. Қатаң сома тез құнсызданып, күнделікті сатып алу үшін жиналыс шақыруға мәжбүр етеді. Қосымша мақұлдауды жылдық сметаның үлесіне байланыстырған немесе сатып алу туралы жеке ережені жиналыс шешімімен бекіткен тиімді. Сонда жарғы осы ережені сақтау міндетін және бақылауды айналып өту үшін бір сатып алуды бірнеше шартқа бөлуге тыйымды белгілейді.

Есептілікті бастапқы деректерге қол жеткізу арқылы сипаттаңыз. Айлық және жылдық есеп қажет, бірақ «жөндеу жұмыстары» деген жиынтық жол кімге ақша төленгенін және қандай жұмыс қабылданғанын түсіндірмейді. Жарғы үй кеңесіне көшірмелер мен шарттар тізіліміне тұрақты қол жеткізуді, ал әр меншік иесіне дербес деректерді қорғау талабын сақтай отырып, қаржы құжаттарының көшірмесін сұрату құқығын бере алады.

Берешек те рәсімді қажет етеді. Хабарламаның арнасы мен мазмұнын, есептеулерді салыстыруды, қарсылыққа жауап беру мерзімін және заң белгілеген мерзімнен кейін өндіріп алуға материал беруді көрсетіңіз. Өз бетінше белгіленген өсімпұлды немесе меншік иесінің коммуналдық қызметін өшіру құқығын жазбаңыз. МИБ қарызды жарғыдағы қысым құралымен емес, заңды тәсілмен өндіріп алады.

Құжаттарға қол жеткізуді төрағаның қалауына қалдыруға болмайды

Меншік иесі қандай құжаттарды алуға құқылы екенін, сұрауды кімге жіберетінін және жауапты қашан күтетінін түсінуге тиіс. «Ақпарат мүмкіндік болғанда беріледі» деген тіркес ашықтықты іс жүзінде жояды. Үлгілік жарғының өзінде жазбаша талап бойынша қаржы құжаттарының, есептердің және жиналыс шешімдерінің көшірмесін дербес деректер қағидаларын ескере отырып беру көзделген.

МИБ құжаттарының тізілімін жасаңыз. Оған әдетте жарғы және оның өзгерістері, тіркеу құжаттары, хаттамалар мен қосымшалар, меншік иелерінің тізілімі, шарттар, банк құжаттары, сметалар мен есептер, үйдің техникалық және жобалық құжаттамасы, орындалған жұмыс актілері, тұрғын үй инспекциясымен хат алмасу, кілттер және ортақ үй жабдығына кіру кодтары кіреді. Әр санат үшін сақтау орнын, жауаптыны, формат пен мерзімді белгілеңіз.

Ақпарат алу құқығы ЖСН-ды, телефон нөмірлерін, қолтаңбаларды және банк деректемелерін ортақ чатта жариялау деген сөз емес. Жарғы танысуды, көшірме беруді және жаппай ашуды ажыратуға тиіс. Заң нақты өтініш иесіне көрсетуді талап етпесе, МИБ көшірме бергенге дейін шешімді тексеруге қажет емес деректерді жабады.

Электрондық мұрағат құжаттың шыққан жерін сақтауға тиіс. Атауы мен күні жоқ скан оңай жоғалады, ал өзгертілетін дауыс кестесі санау сәтіндегі жағдайды дәлелдемейді. Атау беру қағидасын, редакциялау құқықтарын шектеуді және әрекеттер журналын қолданыңыз. Электрондық хаттама үшін әдемі экраннан гөрі қолтаңбалар, қалыптастыру уақыты және өзгермейтін нұсқа маңызды.

Жауаптың іс жүзіндегі стандартын былай бекітуге болады:

Запрос регистрируется в день получения. В ответе указываются перечень доступных
документов, способ ознакомления и основания закрытия отдельных персональных данных.
Если документ отсутствует, председатель сообщает причину отсутствия и действия
по его восстановлению. Отказ оформляется письменно со ссылкой на норму закона.

Жүздеген бет мұрағат ісі үшін команда орындай алмайтын қысқа мерзімді жарғыда уәде етпеңіз. Сұрауды растауға қысқа мерзім, ал көшірмелерді заң шегінде дайындауға бөлек мерзім белгілеуге болады. Үнсіздік негізделген кестеден нашар, өйткені ол әдеттегі тексерісті бірден күдікке айналдырады.

Төраға ауысқанда тек бумаларды бермеңіз. Акт түпнұсқаларды, электрондық мұрағатты, бар болса мөрді, банкке кіру құралдарын, ортақ үй-жайлардың кілттерін, жабдық кодтарын, орындалып жатқан шарттарды және жабылмаған өтініштерді қамтуға тиіс. Үлгілік жарғы төрағаны құжаттарды, техникалық құралдар мен жабдықты беруге тікелей міндеттейді. Бұл тізім алдын ала болмаса, қабылдау құжаттың мүлде болған-болмағаны туралы дауға айналады.

QABAT құжаттарды, әрекеттер журналы бар электрондық хаттаманы және бірнеше форматтағы дауыс беруді бір рәсімде жүргізе алады. Бірақ платформа күн тәртібін немесе заңға қайшы жарғы тармағын түземейді: құқықтық қисынды дауыс беру басталғанға дейін келісу керек.

Даулы тұжырымдарды дауыс беруге дейін түзету керек

Қауіпті тұжырым органға шексіз еркіндік береді, шешімнің шартын жасырады немесе терминді заңдағы мағынасынан бөлек қолданады. Мұндай сөйлемдер дайындау кезінде ыңғайлы: олар егжей-тегжей бойынша келісуді кейінге қалдырады. Тіркеуден кейін дәл осы белгісіздік даудың нысанына айналады.

Кәдімгі мәселелерді салыстырыңыз.

«Төраға МИБ-тің барлық қаражатын басқарады» деген сөйлем сметаны, шоттарды және жиналыс шешімдерін атамайды. Әрекетті бекітілген сметамен, шартпен және құзыретпен шектеңіз.

«Үй кеңесі барлық шартты келіседі» деген сөйлем нысанды, мерзімді және үнсіздіктің салдарын анықтамайды. Шарттардың санаттарын және шешім мерзімін көрсетіңіз.

«Хабарлама қолжетімді тәсілмен орналастырылады» деген сөйлем арна мен күнді дәлелдеуге мүмкіндік бермейді. Міндетті арналарды және растауларды сақтау тәсілін тізіңіз.

«Дауыс беру пәтер саны бойынша өткізіледі» деген сөйлем үлестерді, ортақ меншік иелерін және мәселенің түрін елемейді. Әр мәселе бойынша қолданыстағы нормаға сай санауды талап етіңіз.

«Құжаттар мүдделі тұлғаларға беріледі» деген сөйлем өтініш иелерін төрағаның таңдауына қалдырады. Алушыларды, құжат санаттарын және шектеу негіздерін атаңыз.

«Кіреберістің шығынын үй төлейді» деген сөйлем жалпы үй шығынын жеке шығыннан ажыратпайды. Төлемді мүлік құрамына және тиісті меншік иелері тобының шешіміне байланыстырыңыз.

Тағы бір жаман әдет, ПИК қағидаларын көшіріп алу. Реформадан кейін ескі кооператив пен МИБ-ті екеуі де үймен айналысқан екен деп бірдей ұйым санауға болмайды. Олардың құқықтық құрылымы, органдары, шоттары және өкілеттік негіздері бөлек. «ПИК кезіндегідей» деген сілтеме жаңа МИБ меншік иелерінің шешімін алмастырмайды.

Жарғыны техникалық нұсқаулықтармен ауырлатпаңыз. Апаттық өтінім бағыты, тексеру актісінің нысаны, сатып алу регламенті және резервтік көшіру тәртібі құзыретті орган бекіткен жеке ережелерде тұра алады. Жарғы мұндай құжаттардың міндеттілігін, оларды бекітетін органды және мазмұн шекарасын атауға тиіс. Сонда жұмыс нысанын құрылтай құжатын қайта тіркемей жаңартуға болады.

Анықтамаларды тексеріңіз. «МИБ қатысушысы», «меншік иесі», «тұрғын», «жалға алушы», «өкіл» және «қосымша пайдаланушысы» өзара алмастырылмайды. Дауыс үй чатында бірінші жазған адамға емес, заң немесе тиісті өкілеттік берген тұлғаға тиесілі. Жарғы дауыс беру бөлімінде «тұрғындар» сөзін қолданса, оны нақты субъектімен ауыстырыңыз.

Соңғы редакциялық тексеріс жасырын абсолюттерді іздейді: «кез келген шығын», «барлық құжат», «барлық мәселе бойынша жеке-дара», «кез келген нысанда». Мұндай сөзден кейін көбіне заңды шектеу жетіспейді. Жақсы тармақ әрекеттің заңдылығын қазіргі төрағаға деген жеке сеніммен емес, құжаттармен анықтауға мүмкіндік береді.

Жарғыны бекіту жиналыс күнінен бұрын басталады

Жарғыны меншік иелерінің жиналысы бекітеді, ал шешімнің сапасы хабарлауға, жобаны сәйкестендіруге, санауға және хаттама қосымшаларына байланысты. Жақсы мәтінге қойылған төрағаның қолы шақыру рәсімінің бұзылуын түземейді. Сондықтан жоба мен рәсім бір жиынтық ретінде дайындалуға тиіс.

1. Алдымен объектілер мен құқық иелерінің өзекті тізілімін жинаңыз. Пәтерлерді, тұрғын емес үй-жайларды, паркингті, қоймаларды, ортақ меншікті, алаңдарды және сенімхаттарды тексеріңіз. Бұл негізсіз қатысушыларды сенімді анықтап, есепті қайта жүргізу мүмкін емес.
2. Содан кейін күні мен нұсқа нөмірі бар жобаны дайындаңыз. Оны «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңмен, «Коммерциялық емес ұйымдар туралы» заңмен, қолданыстағы үлгілік жарғымен және тіркеу талаптарымен салыстырыңыз. Заңгер мәтіннің әдемілігін емес, құзыретті, шектерді, ақшаны және таратуды тексеруге тиіс.
3. Хабарламада жарғыны бекітуді бөлек мәселе етіп көрсетіп, толық жобаға қол жеткізіңіз. Бес күндік мерзімді сақтап, әр пайдаланылған арнаның растауын сақтаңыз. Цифрлық байланысы жоқ меншік иелеріне қағаз көшірмемен танысудың нақты жолын қалдырыңыз.
4. Жиналыста төраға мен хатшыны таңдаңыз, қатысушылардың өкілеттігін тексеріңіз, форматты тіркеп, соңғы нұсқа бойынша дауыс беріңіз. Талқылау мазмұндық өзгеріске әкелсе, дауысқа дейін жаңа мәтінді дәл жариялаңыз немесе мәселені кейінге қалдырыңыз. Хатшы кейін жазатын тұжырымға дауыс беруге болмайды.
5. Санаудан кейін хаттаманы рәсімдеп, міндетті қосымшаларды тігіп, нөмірлеңіз, құжатқа қол қойып, тіркеу жиынтығын тапсырыңыз. Бекітілген нұсқаның бір данасын шақыру дәлелдерімен және нәтиже есебімен бірге сақтаңыз.

Хаттаманың шешім бөлігінде «жарғы бекітілсін» деп қана жазбаңыз. Құжатты сәйкестендіріңіз:

Решили: утвердить устав ОСИ «[наименование]» в редакции от [дата]
на государственном и русском языках, по [число] страниц на каждом языке.
Устав прилагается к настоящему протоколу и составляет его неотъемлемую часть.
Уполномочить [ФИО, основание полномочий] подписать и представить документы
для государственной регистрации ОСИ.

Мемлекеттік және орыс тілдеріндегі нұсқалар бір шешімді білдіруге тиіс. Дауыс беруден кейін жасалған және өкілеттіктерді не шарттарды өзгертетін аударма бір жарғының орнына екі редакция туғызады. Терминдерді қолданыстағы нормативтік актілермен салыстырып, екі нұсқаны да бір белгіленген жиынтық құрамында бекітіңіз.

Тіркеуден бас тарту мен сотта даулау себептері бөлек. Тіркеуші орган жиынтық пен тіркеу талаптарына қарайды, ал сот шақыруды, өкілеттікті, есепті және шешім мазмұнын бағалай алады. Тіркеу белгісі жалған сенімхатты, жіберілмеген хабарламаны немесе ауыстырылған қосымшаны түземейді.

Тапсырар алдында бақылау салыстыруын жасаңыз:

• барлық құжаттағы атау, мекенжай және хаттама деректері бірдей ме;
• жарғы нұсқасы дауыс берілген қосымшамен сәйкес пе;
• тізілім мен бюллетеньдер арқылы кворум мен нәтижені қайта есептеуге бола ма;
• хаттамаға тиісті төраға мен хатшы қол қойды ма;
• жиынтықта өтініш берушіге өкілеттік беретін құжат бар ма.

Бұл тексеріс қайталама жиналыстан аз уақыт алады. Заңды тұлға болып саналатын меншік иелерін, ортақ меншікті және өкілдерді ерекше мұқият тексеріңіз: залдағы адам мен дауыс құқығы арасындағы алшақтық көбіне дәл осы жерде шығады.

Заң немесе үй құрылысы өзгерсе, жарғыны қайта қарау керек

Жарғы ұзақ уақыт қолданылады, бірақ заңнамалық реформадан, кешен құрамы өзгергеннен және құжат шеше алмайтын қайталама даудан кейін оны тексеру қажет. Оны жыл сайын қайта жазудың керегі жоқ. Міндетті түзетуді жұмыс регламентінен ажырататын бақыланатын шолу керек.

Үй кеңесіне жылына кемінде бір рет жарғыны қолданыстағы заңмен және үлгілік жарғымен салыстыру, меншік иелерінің ұсыныстарын жинау міндетін жүктеңіз. Нәтижесі «өзгеріс қажет емес» деген қысқа қорытынды болуы мүмкін. Бұл төрағаны қайта сайлау кезінде ескі өкілеттік мерзімін байқап қалғаннан жақсы.

Заңға енгізілген түзету әрдайым жаңа редакцияны талап етпейді. Жарғы қолданыстағы нормаға дұрыс сілтесе, ереже жұмысын жалғастырады. Ал ол ескі мерзімді, орган құрамын немесе дауыс шегін сөзбе-сөз бекітсе, қайшылық пайда болады. Сондықтан құрылтай құжатында тұрақты рәсімдерді бекітіп, өзгеретін сандарды абайлап қайталаған жөн.

Үйдің өзіндегі өзгерісті заң өзгерісінен бөлек тексеріңіз. Корпустардың ортақ инженерлік жүйелермен бірігуі, жаңа үй-жайларды тіркеу, паркингтің пайда болуы немесе жер учаскесінің бөлінуі қатысушылар шеңбері мен шығындарды бөлуге әсер етуі мүмкін. Жарғы кадастр деректерін түземейді және өз мәтінімен үлес жасамайды, бірақ оның рәсімдері кондоминиум объектісінің өзекті құрамына сүйенуге тиіс. Түзетуге дейін тіркеу және техникалық құжаттарды алыңыз, әйтпесе жиналыс ескі сұлбада ғана бар үйді реттейді.

Өзгерістер де сол дәлелдеу бағытымен өтеді: жоба, хабарлау, күн тәртібіндегі бөлек мәселе, дауыс беру, хаттама, қосымша және көзделген тәртіппен тіркеу. Жиналыс ешқашан бекітпеген өзгерістері бар «жұмыс жарғысын» файлда жүргізбеңіз. МИБ үшін тиісті шешіммен қабылданып, заң бойынша рәсімделген редакция ғана бар.

Үй қазір ескі ПИК-тен немесе уақытша басқарушы компаниядан басқаруды қабылдап жатса, алдымен құжаттар мен міндеттемелерді түгендеңіз. Жарғы бөтен шартты өткен күнмен растай алмайды, қарызды есептен шығармайды және жоқ техникалық құжаттаманы берілді деп тани алмайды. Бұл мәселелер актілермен, салыстырулармен, жиналыс шешімдерімен және қажет болса беруші тарапқа қойылатын талаптармен жабылады.

QABAT МИБ-ке көшуді өзара байланысты рәсім ретінде құрады: меншік иелерінің тізілімі, хабарлау, жиналыс, хаттама, тіркеу әрекеттері және құжаттарды қабылдау. Мұндай тәртіп жарғы оны қабылдау дәлелдерінен бөлек өмір сүрмейтіндіктен пайдалы.

Жылдамдық үшін бөтен үлгіні бекітпеңіз. Қолданыстағы үлгілік редакцияны алып, міндетті алты топты белгілеңіз, оның үстіне үйіңіздің нақты жұмысын түсіріңіз және тексерілетін шегі жоқ әр өкілеттікті алып тастаңыз. Заңгер соңғы нүктені қойған сәтте емес, жиналыс хатшысы шешімнің толық ізін жинай алғанда және жаңа төраға әр тармақты авторға қоңырау шалмай орындай алғанда құжат дайын болады.